一位男銷售告訴21世紀經濟報道記者，相比1、2月份每日成交100多套，3月份以來，鏈家平臺記錄的北京二手房成交量增加了不少，工作日的成交房源能達到300套以上，周末則有500-600套。
“我也在思考這輪回暖究竟能夠持續多久？2017年和2018年，雖然調控環境同樣都是保持著相對嚴格的狀態，但是每年三四月份都會出現一波小的成交高峰期。今年依然如此。但今年與往年不同的是整個政策環境發生了改變，大家對整個市場產生了更加樂觀的預期，這成為一種帶動，再加上開發商可能采取一些價格促銷的手段，這就有助于把這種成交的回暖趨勢延續下去。”合碩機構首席分析師郭毅對21世紀經濟報道記者說。
綜合多方機構統計數據顯示，自春節后，包括北京等城市率先出現了回暖跡象。從安居客線上的數據來看，2月環比1月上漲幅度達到18%，其中三四線城市上升的熱度更為明顯達到了22.6%。3月，三四線城市的找房熱度還在持續提升，衡陽、九江、岳陽、汕頭、衡水、惠州都是近期找房活躍度較高的城市。從不同城市的熱度表現來看，城市等級有影響，但影響更大的是棚改政策和區域規劃。棚改持續落地的城市市場依然保持著相對熱度，而近期極具話題感的“粵港澳大灣區”則影響到了惠州、珠海等區域內的找房熱度，并帶動區域內成交量出現上揚。
短暫的回暖能否持續？這是行業目前最為關心的問題。龍湖集團副總裁胡若翔對今年房地產市場的預測是“既有樂觀又有謹慎”。“樂觀的一面，不管現在出臺的政策力度大小，市場都在向寬松和利好的方向發展。另外金融環境也在逐步寬松，全國首套房的利率已經連續兩個月回落，二套房的利率已經連續三個月回落，這也是2月份的市場逐步走穩非常重要的原因；謹慎的一方面，2019年的市場挑戰仍然比較大。預計未來城市間，甚至城市間的不同板塊，市場分化會非常明顯。市場會出現一定的窗口期，但是出現在哪些城市，什么時候出現，這個市場窗口期能持續多長時間，這些問題的不確定性都很強。”
議價空間降低
伴隨整體調控環境寬松化，樓市的確開始呈現回暖態勢。
統計局數據顯示，2月份，據初步測算，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中：北京下降0.2%，上海和廣州分別上漲0.3%和1.1%，深圳持平；二手住宅表現更為明顯。數據顯示，銷售價格環比上漲0.1%。其中：北京和深圳分別上漲0.2%和0.5%，上海和廣州分別下降0.1%和0.2%。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7%，漲幅連續三個月相同；二手住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.2個百分點；二手住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅與上月相同。
3月14日下午，21世紀經濟報道記者實地走訪了位于三元橋地鐵站附近的鏈家鳳凰國際店，這家店開在十字路口，兩旁緊挨著麥田房產和中原地產，對面也是另一家鏈家門店。或許是因為工作日，這幾家房產中介的人流量普遍較少。
鏈家鳳凰國際店內沒有其他顧客，三位銷售人員靜坐著。一位男銷售告訴21世紀經濟報道記者，相比1、2月份每日成交100多套，3月份以來，鏈家平臺記錄的北京二手房成交量增加了不少，工作日的成交房源能達到300套以上，周末則有500-600套。他給記者提供了一份數據，進入3月份以來的十多天，周邊“鳳凰城”小區的二手房已經售出了七套，成交均價從每平方米5.4萬元到10.2萬元不等，價格差異取決于戶型、樓層、裝修等因素。據他介紹，從2018年年底至今，北京整個二手房市場的均價每平方米上升2000-3000元。有些掛牌的業主看行情轉好，心理預期價格提高了，就降低了議價空間。“原先一套掛牌價1000萬的房子，成交價能砍下50-100萬不等，前兩天有套房，直接按照掛牌價1100萬成交了。”該銷售表示。
21世紀經濟報道記者還分別調研了北京市朝陽、海淀、豐臺等區域二手房市場，基本得到了與上述中介人士相同的說法。21世紀經濟報道記者在聯系海淀區上地MOMA的二手房中介時，他給出了相似的說法，房價并未上漲，但市場更活躍了，帶看量也有上升。21世紀經濟報道記者查詢了鏈家平臺提供的數據，上地區域目前在售房源204套，近7日新增房源17套，近7日房源帶看量358次。
除了二手房，部分性價比高的一手項目也呈現火爆銷售狀態。位于豐臺區的橡樹瀾灣項目，預計3月底開盤，開盤出售不到600套房源，但據銷售稱目前意向登記的購房者已經多達2000多人；同樣預計3月底開盤的大興金茂悅，預計開盤出售400套房，但目前滿額登記的購房者已經達到500-600組，開發商已經于3月16日停止登記。
小周期還是長周期？
部分寬松政策導向以及市場回暖的催動，一些購房者開始表現出購房焦慮心態。對于樓市預期，存在爭議的是本輪回暖究竟是短周期還是長周期？
郭毅認為，當前市場情況要具體分析。“這其實是兩個層面的問題，一個是二手房市場，一個是新房市場。以北京為例：對于新房市場來說，成交量的上升，最主要的原因還是供貨量的增加，同時，限競房上市和一些高價值的、大眾預期價值判斷比較樂觀的項目上市，共同形成了一波整體的市場熱銷的帶動。所以，從新房角度來看，以單盤個案熱銷為基礎，帶動了一些項目，進而形成了市場整體成交上相對比較好的反饋。另外，還有一些項目在價格上做出了一些調整和讓步，性價比提高，也就拉動了成交量；二手房市場方面有些不同，現在二手房市場其實還是整體需求的升溫。同時，從目前來看，賣舊買新，或者賣舊買舊的這類住房改善需求，在經過一段時間的市場積蓄之后，迎來了新一輪的釋放機會。促使這輪成交量升溫現象出現的關鍵一點，還是在于調控政策，目前調控政策逐漸寬松的一個狀態，讓大家對后市的信心有所增加，最終反饋到了成交數據上。”
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，當前的市場情況也要分城市來看。他也認為，每年樓市都有這樣一種季節性因素，即春節后市場情緒會有所好轉。另外，調控政策見底也催動了部分購房情緒。但他強調，從目前來看，反彈的只是部分城市，大部分城市都沒反彈。“部分城市在春節前后有小反彈，最明顯的是環京、北三縣和廈門，成交量和價格都有上漲。上海、北京的成交量小漲，價格趨穩，可能局部小區見漲。目前，成交量活躍的城市可以分為兩類：一類是此前市場降溫幅度比較大，降溫時間比較長，市場已經抑制了很多購房需求，并且需求到了該釋放的時候。比如說，環京、北京、上海、廈門、天津、石家莊等，但這類城市反彈能否持續關鍵還要看6月、7月；另外一類城市有小反彈，比如杭州、深圳、天津等。”
58安居客房產研究院首席分析師張波認為，3月部分城市環比出現成交量反彈主要有兩個因素，其一是季節性因素，即春節影響，由此帶來2月成交量大幅度回落，3月開始恢復正常，一二線城市的成交出現反彈就相對正常；其二是政策因素，因城施策的政策背景下各地的樓市調控紛紛出現變化，尤其是放松的城市大量增加導致購房人群對于市場未來預期逐步向好。這部分影響尤其值得關注，調控放松城市的蔓延有可能引發其他城市購房人群購房預期變化，市場需要有更為明確的輿論引導，因城施策并非是“因城放松”，穩定依然是2019年的主旋律。
張波認為，自2016年開始的本輪市場周期還未結束，短期內市場會有波動，但不存在所謂的小周期。由于因城施策的大面積推行，2019年不能用單邊的政策變化對整體行情進行判斷，2019年部分城市的確可能進行到觸底階段，尤其是以北上深為代表的一線城市，而另有部分三四線城市下探的過程仍然在進行中。因此，更大的可能性是本輪周期的階段性底部或已達成，但并不排除部分城市依然存在調控從緊的空間。
因此，2019年樓市調控可能是最具“百花齊放”的一年，各城市有松有緊，力度有大有小，目標只有一個就是保持本地區樓市穩定，所以2019年的調控即受整體國內外經濟環境影響，又受各城市的中微觀環境影響，應勢而變將是大特色。（來源：21世紀經濟報道）
