近日，日本房產(chǎn)免費(fèi)贈(zèng)送的新聞引起關(guān)注，讓對(duì)高房?jī)r(jià)抱怨頗多、且對(duì)買房子有執(zhí)念的中國(guó)人有些羨慕。
但熟悉日本國(guó)情的人士指出，免費(fèi)贈(zèng)送房子，多數(shù)位于偏遠(yuǎn)的鄉(xiāng)村或城市郊區(qū)，人口的凈流出導(dǎo)致該地區(qū)房屋空置率高企。同時(shí)，房屋繼承還要面臨著高額遺產(chǎn)稅，導(dǎo)致很多房子“白送都沒(méi)人要”。此外，低欲望的社會(huì)，讓日本年輕人喪失對(duì)房子的渴望，寧可租房都不會(huì)買房。
美國(guó)媒體近日?qǐng)?bào)道稱，日本高齡少子化情形嚴(yán)峻，除勞動(dòng)人口不足、老人照護(hù)問(wèn)題備受關(guān)注外，無(wú)人照料的“空房”也是棘手課題之一。為改善這一問(wèn)題，日本鄉(xiāng)村地區(qū)相繼成立“空屋銀行”，免費(fèi)贈(zèng)屋給符合條件、通過(guò)審核的民眾，并以提供修繕補(bǔ)助等優(yōu)惠條件，吸引民眾遷至鄉(xiāng)下。
據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，在一個(gè)“空屋銀行”的網(wǎng)站上，全日本范圍內(nèi)不少閑置的房屋急待出租，根據(jù)“空屋”的地理位置、房齡、房型等，年租金在50萬(wàn)日元(約合3.07萬(wàn)元人民幣)~2000萬(wàn)日元(約合122.97萬(wàn)元人民幣)不等。還有些“空屋”出售價(jià)格竟然標(biāo)為“免費(fèi)”。當(dāng)然，對(duì)于標(biāo)價(jià)為“免費(fèi)”的房屋，買家還需支付相應(yīng)的稅金以及代理費(fèi)用?！侗本┥虉?bào)》稱，在部分地區(qū)的Akiya(空置的房屋)銀行網(wǎng)站上，0元出售的房產(chǎn)隨處可見(jiàn)，不過(guò)大多是位于鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)的獨(dú)棟房屋。
免費(fèi)的午餐總有一些無(wú)奈的原因。事實(shí)上，房屋的供過(guò)于求在日本已經(jīng)非常嚴(yán)重。日本政策論壇的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，日本國(guó)內(nèi)有約6100多萬(wàn)棟房屋，但實(shí)際上名下?lián)碛蟹康禺a(chǎn)的人，卻僅有5200多萬(wàn)。日本老齡化少子化問(wèn)題嚴(yán)峻，日本國(guó)立社會(huì)保障暨人口問(wèn)題研究所預(yù)測(cè)，到了2065年，日本人口很有可能會(huì)從現(xiàn)今的1.27億人，減少至8800萬(wàn)，即需要房屋的民眾會(huì)越來(lái)越少。
人口的負(fù)增長(zhǎng)與人口向大城市遷移，更導(dǎo)致鄉(xiāng)村地區(qū)的房屋空置率越來(lái)越高。報(bào)道稱，有關(guān)單位預(yù)測(cè)，到了2040年，日本會(huì)有將近900多個(gè)城鎮(zhèn)或鄉(xiāng)村“消失不見(jiàn)”。
有的房子雖然免費(fèi)，但也要滿足一些條件，包括永遠(yuǎn)居住在此，以及一些年齡限制，還有必須投資升級(jí)得到的房產(chǎn)，當(dāng)然政府也會(huì)提供一些補(bǔ)貼。
日本地方政府推出這些政策，旨在促進(jìn)人口回流、增加地方稅收，雖然吸引了一批外來(lái)定居者前來(lái)，其中不乏美國(guó)和中國(guó)來(lái)客，但媒體認(rèn)為，可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)模式、社區(qū)居民的良好互動(dòng)也很重要。
獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家金柏松對(duì)中新經(jīng)緯說(shuō)：“免費(fèi)贈(zèng)送的房屋主要集中在人口流失嚴(yán)重的偏遠(yuǎn)地區(qū)，對(duì)日本國(guó)內(nèi)的人吸引力不大。至于外國(guó)人想拿到免費(fèi)房屋，限制條件也比較多，首先就要獲得在日本長(zhǎng)期居住的權(quán)利，這一點(diǎn)很多人就達(dá)不到。因?yàn)椴荒荛L(zhǎng)期居住，即使買了房子，過(guò)段時(shí)間也要離境，而出于各種限制，房子也很難出租?！?/div>
高額的遺產(chǎn)稅
房屋空置率高企的現(xiàn)象，正在從鄉(xiāng)村向城市蔓延。據(jù)日本內(nèi)政和通信部數(shù)據(jù)，2013年日本全國(guó)空置房屋數(shù)量達(dá)到819.6萬(wàn)戶，約占該國(guó)住房總量的13.52%。富士通研究所的數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)到2033年，日本空置房屋的比例預(yù)計(jì)將超過(guò)20%。
《日本時(shí)報(bào)》等媒體報(bào)道，日本的空置房屋主要集中在農(nóng)村城鎮(zhèn)，但這種現(xiàn)象已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)在郊區(qū)和大城市。官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在東京，2013年空置房屋比例為11.1%，是全國(guó)最低的。但富士通研究所表示，到2033年，這個(gè)數(shù)字預(yù)計(jì)將增長(zhǎng)到20%以上。
華爾街見(jiàn)聞報(bào)道稱，富士通研究所還認(rèn)為，即使未來(lái)新動(dòng)工住宅的數(shù)量減少一半，同時(shí)將新拆除住宅數(shù)量翻倍，仍然無(wú)法有效減少空置率。房屋空置無(wú)疑將成為日本經(jīng)濟(jì)中非常嚴(yán)重的問(wèn)題。
“這一般是由于房屋主人無(wú)法再支撐維護(hù)房屋的費(fèi)用，或無(wú)力繳納國(guó)內(nèi)需要為空置房屋支付的房產(chǎn)稅。”對(duì)于房屋空置率上升與戶主低價(jià)出售的原因，日本房地產(chǎn)網(wǎng)站Rethink Tokyo分析道。
在日本，持有房產(chǎn)者每年需要繳納固定資產(chǎn)稅、都市計(jì)劃稅等持有房產(chǎn)稅，子女繼承房產(chǎn)要繳納高額的遺產(chǎn)稅。《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者報(bào)道稱，一位日本朋友的父母去世后，在埼玉縣留下一幢300多平方米的三層帶前后院子的小樓房，但朋友根本不愿意繼承，因?yàn)橐U納巨額遺產(chǎn)稅。他為了不繳納遺產(chǎn)稅干脆不去接收，任憑房子空置在那里成為“無(wú)主房”，以致房子周圍的草都長(zhǎng)到了半米高。
金柏松說(shuō)：“日本的遺產(chǎn)繼承稅很高，日本政府的目的就是讓繼承者放棄繼承，由政府收回土地。有這么一個(gè)說(shuō)法：因?yàn)橐桓哳~的繼承稅，爺爺留下來(lái)的房子，經(jīng)過(guò)兒子、孫子兩代人繼承，價(jià)值基本歸零了。”
低欲望的社會(huì)
上世紀(jì)90年代之前，日本房?jī)r(jià)上漲速度一路高歌猛進(jìn)，并達(dá)到了很高水平，甚至有說(shuō)法稱，“賣掉東京就可以買下整個(gè)美國(guó)”。隨著泡沫破滅，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)一蹶不振，民眾也喪失了擁有住房的渴望。90年代以后的日本，更被成為“失去的二十年”。
《環(huán)球時(shí)報(bào)》稱，日本社會(huì)正發(fā)生著巨大變化，特別是人們對(duì)于持有房屋的看法。中國(guó)人有“安居才能樂(lè)業(yè)”的情結(jié)，日本人以前也有，但現(xiàn)在很多年輕人和中年人不再如此。背上幾十年貸款買房，在他們眼中屬于“理財(cái)不善的愚蠢行為”。
事實(shí)上，除了非要住在東京中心地帶的上班族還在使用按揭買房的方式，絕大多數(shù)日本人已不選擇那樣做。在東京非中心地帶、郊區(qū)，一幢連地帶房的新房并不貴，要是買二手房幾乎可以白拿。
《環(huán)球》雜志今年10月報(bào)道稱，目前，東京一套約75平米的房子均價(jià)在7500萬(wàn)日元(約合456萬(wàn)元人民幣)左右，相當(dāng)于一個(gè)東京市民年收入的約十倍。東京近年來(lái)房?jī)r(jià)和年收入比一直維持在8倍至10倍之間，從世界范圍看處于合理水平。
金柏松稱，現(xiàn)在日本全國(guó)的房?jī)r(jià)并不算高，大約相當(dāng)于20世紀(jì)90年代的20%~30%，但由于對(duì)未來(lái)收入與發(fā)展前景充滿擔(dān)憂，很多人都不想買房。在日本年輕人中，有30%從事類似小時(shí)工的工作，銀行也不太可能給工作不穩(wěn)定的人群發(fā)放購(gòu)房貸款，也導(dǎo)致購(gòu)房熱情下降。
《日本時(shí)報(bào)》援引野村綜合研究所2017年的一份報(bào)告稱，日本2033年的棄宅總數(shù)或超過(guò)2100萬(wàn)，相當(dāng)于全國(guó)住宅總數(shù)的1/3；到2065年，該國(guó)人口總數(shù)將下降30%，屆時(shí)的住宅空置率將達(dá)到空前水平。該研究所不動(dòng)產(chǎn)問(wèn)題專家神原涉表示，應(yīng)對(duì)這一問(wèn)題并無(wú)單一解決辦法，日本政府此前已經(jīng)提出了系列應(yīng)對(duì)方案：比如為自主拆除老舊建筑的居民提供一定補(bǔ)貼、對(duì)空置房屋增收房產(chǎn)稅。如有必要，政府甚至?xí)紤]限制新樓盤的開(kāi)發(fā)。
日本東京大學(xué)建筑學(xué)教授野澤千繪表示，日本的住建規(guī)劃問(wèn)題一直存在弊端，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常會(huì)不顧市場(chǎng)供需而盲目擴(kuò)大建設(shè)。此外，“房多人少”也涉及歷史遺留問(wèn)題：二戰(zhàn)過(guò)后，日本經(jīng)歷過(guò)兩次人口激增，大幅帶動(dòng)了房屋需求。然而，當(dāng)年批量建設(shè)的住建項(xiàng)目往往質(zhì)量堪憂，這也是當(dāng)今絕大多數(shù)日本人不愿購(gòu)買二手房的主要原因之一。如今，對(duì)于一些試圖“贈(zèng)房留人”的市鎮(zhèn)來(lái)說(shuō)，最大的尷尬莫過(guò)于“房子白給都沒(méi)人要”。
