繼7月5日央行今年第三次定向降準(zhǔn)釋放約7000億資金后，7月23日再次5520億元的一年期MLF操作，向公開(kāi)市場(chǎng)凈投放3320億元。同日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議也確認(rèn)積極的財(cái)政政策要更加積極，貨幣政策要松緊適度。對(duì)此，市場(chǎng)有傳言稱(chēng)釋放的流動(dòng)性有可能再次流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，引發(fā)房?jī)r(jià)上漲。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查多個(gè)熱點(diǎn)城市的銀行和房地產(chǎn)中介發(fā)現(xiàn)，到目前為止，房地產(chǎn)市場(chǎng)并未明顯放松，房貸額度仍然緊張，且部分二線(xiàn)熱點(diǎn)城市還在加強(qiáng)調(diào)控力度，貸款利率也多超過(guò)一線(xiàn)城市。
“信貸額度是有一定寬松，但是多出來(lái)的額度要求主要放給企業(yè)客戶(hù)，按揭貸款領(lǐng)域仍然有限制。”珠三角地區(qū)一家國(guó)有大行分行副行長(zhǎng)表示。
利率變化升降不一
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，央行定向降準(zhǔn)后，在廣州、南京等地，近期調(diào)整房貸利率的主要以股份行、外資行、城市當(dāng)?shù)刂行°y行為主。這些銀行在房貸市場(chǎng)上占比較少，其房貸利率原本就高于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的主流利率，其上調(diào)或下調(diào)利率對(duì)房貸市場(chǎng)影響很小，且不同城市利率升降不一，多數(shù)一線(xiàn)、二線(xiàn)城市的主流房貸利率依舊呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。
如廣州匯豐銀行近期將首套房、二套房最低利率下調(diào)10個(gè)點(diǎn)分別至15%和16%，而目前廣州市場(chǎng)主流利率是首套上浮10%，二套上浮15%－20%；南京區(qū)域內(nèi)的招商銀行、廣發(fā)銀行將首套房貸利率由上浮25%下調(diào)為首套房貸利率上浮20%，與主流利率相當(dāng)。
“利率定價(jià)和銀行額度有關(guān)，此前額度緊張，自然想把錢(qián)投到利率更高的貸款上面，而目前利率也是希望和目前市場(chǎng)主流利率接軌。”招商銀行南京分行某客戶(hù)經(jīng)理告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。
而在北京、深圳、鄭州等區(qū)域，不少銀行則還在上調(diào)房貸利率，如目前北京四大行主流利率為首套上浮10%，但光大銀行北京區(qū)域內(nèi)的某網(wǎng)點(diǎn)，首套房貸利率已變?yōu)樯细?0%，部分網(wǎng)點(diǎn)依舊停貸；而深圳區(qū)域內(nèi)的建設(shè)銀行近日則將首套房貸利率從上浮10%上調(diào)為上浮15%。鄭州近期則是主流利率發(fā)生變化，工商銀行、建設(shè)銀行、鄭州銀行等多數(shù)銀行都將首套房貸利率從上浮20%上浮25%。
融360發(fā)布的最新全國(guó)房貸監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，6月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.64%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.151倍，環(huán)比5月上升0.71%，已是2017年1月以來(lái)連續(xù)18個(gè)月上漲，而同比2017年6月首套房貸利率上升幅度更是達(dá)15.34%。
至于在降準(zhǔn)和大額MLF釋放后，較為寬松的流動(dòng)性是否會(huì)傳導(dǎo)到樓市，上述珠三角國(guó)有大行分行副行長(zhǎng)分析，目前按揭貸款仍然有額度限制，且降準(zhǔn)釋放的資金要求主要給到實(shí)體經(jīng)濟(jì)。“現(xiàn)在信貸額度是多了些，但是珠三角實(shí)體小微企業(yè)多，多出來(lái)的額度主要給企業(yè)，雖然按揭貸款額度也多了一點(diǎn)，但相比申請(qǐng)量還是少的，按揭貸款審批不會(huì)變得更加容易。”
同策房產(chǎn)咨詢(xún)研究院總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)在經(jīng)過(guò)高速增長(zhǎng)后已推動(dòng)居民杠桿率快速增長(zhǎng)，與去杠桿相悖，再加上貿(mào)易摩擦陰云下房市是匯率穩(wěn)定器，不具備放松條件。
二線(xiàn)城市房貸利率遠(yuǎn)超一線(xiàn)
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前二線(xiàn)熱點(diǎn)城市主流房貸利率上浮明顯，且主流房貸利率多已經(jīng)超越一線(xiàn)城市。其中上浮最狠的武漢市首套房貸主流利率已達(dá)基準(zhǔn)利率上浮30%（年化6.37%），二套房貸利率則需上浮40%。武漢市工商銀行某支行信貸部經(jīng)理告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，目前二手房首套房利率上浮30%，但是只和某房地產(chǎn)中介（鏈家）合作，額度緊張不接受個(gè)人申請(qǐng)二手房按揭貸款。
中國(guó)銀行武漢市漢口某支行個(gè)貸部客戶(hù)經(jīng)理則表示，各支行還會(huì)根據(jù)額度狀況自主調(diào)整利率。“我們支行目前額度非常緊張，利率需要上浮50%，上半年放貸的基本是去年的申請(qǐng)，現(xiàn)在申請(qǐng)，放款時(shí)間要在半年以上。”
利率上浮達(dá)到2字頭的則有南京、濟(jì)南、鄭州等城市，主流的首套房利率均是上浮20%起（年化5.88%），其中鄭州地區(qū)的多家銀行首套上浮已達(dá)25%，二套達(dá)35%以上。“鄭州目前主流首套房貸利率為上浮25%，7月剛調(diào)的價(jià)，已經(jīng)是一年來(lái)第四次調(diào)價(jià)了，需求太多。”鄭州某房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)人員表示，“現(xiàn)在是全款優(yōu)先選房，首付60%次之，首付30%再次之。”
鄭州住房保障和房地產(chǎn)管理局公布數(shù)據(jù)顯示，2018年1月到6月，全市商品住宅和二手住宅累計(jì)成交1587萬(wàn)平方米，同比2017年同期增長(zhǎng)20.4%，與之相比，西部二線(xiàn)城市如成都、西安、重慶等房貸利率上浮相對(duì)較低，但首套房主流房貸利率也達(dá)到了15%的水平，超過(guò)北京、廣州首套房上浮10%的主流利率，與深圳首套房主流利率相當(dāng)。
由此可見(jiàn)，目前熱點(diǎn)二線(xiàn)城市房貸利率已遠(yuǎn)超一線(xiàn)，且城市差別較大。“這主要和當(dāng)?shù)氐姆抠J需求有關(guān)，目前一線(xiàn)城市如北京等地成交量已至歷史低點(diǎn)，但二線(xiàn)城市需求依舊火熱，銀行會(huì)根據(jù)自身額度和需求狀況，調(diào)整不同地區(qū)的房貸利率，本身也是房地產(chǎn)調(diào)控因城施策的體現(xiàn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“目前全國(guó)的主流按揭貸款利率還是在5.88%左右，雖然上浮但仍是歷史低點(diǎn)，除非加大放水力度，否則對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較小，未來(lái)房貸利率依舊上浮空間大而下行空間小。”（來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）
