近日，中國銀行業(yè)協(xié)會發(fā)布《2017中國銀行家調(diào)查報告》， 報告顯示，銀行家最為看好二線城市房地產(chǎn)市場，近九成銀行家認為二線城市房地產(chǎn)市場的銷量和價格會上升或至少持平，而在信貸投放上，2017年選擇限制房地產(chǎn)業(yè)信貸的銀行家比例較過去兩年有所上升，占比達到了48.7%。

央行北京營業(yè)管理部公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年1月份至11月份，京城房地產(chǎn)貸款增速繼續(xù)回落，截至11月末，北京市金融機構(gòu)人民幣房地產(chǎn)貸款(包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人購房貸款等)余額16233.3億元，同比增長13.8%。其中，個人購房貸款余額9646.5億元，比年初增加1348.2億元，比上年同期少增989.8億元，余額同比增長17.7%，但增幅比上年同期低25.3個百分點。

看好二線城市房地產(chǎn)

《2017中國銀行家調(diào)查報告》顯示，2017年以來，一線城市限購政策逐漸升級，二線城市也逐漸開始限購，三、四線城市房地產(chǎn)市場熱度較前幾年有所上漲。超過七成的銀行家認為房地產(chǎn)價格和銷量將上升或持平。

其中，銀行家最為看好二線城市房地產(chǎn)市場，近九成的銀行家認為二線城市房地產(chǎn)市場的銷量和價格會上升或至少持平，對于一線城市超過七成的銀行家認為房地產(chǎn)市場的銷量會上升或持平，超八成的銀行家認為房地產(chǎn)市場的價格會上升或持平。

報告認為，由于北京、上海、深圳等一線城市房地產(chǎn)市場接近飽和，限購政策嚴格，部分購房需求向二線城市發(fā)生了轉(zhuǎn)移，其人口、產(chǎn)業(yè)和資源的集聚效應也對周邊郊區(qū)和次中心城市產(chǎn)生溢出效應，從而出現(xiàn)從中心向外圍的擴散趨勢。對于三、四線城市，超過七成的銀行家認為房地產(chǎn)市場的銷量和價格會上升或至少持平，2016年這兩項數(shù)據(jù)分別為51.4%和56.6%，有了較大提升，大型都市區(qū)或大型城市群發(fā)展迅猛，也將成為未來中國主導性的空間載體。
近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2017年11月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)。熱點城市新建商品住宅價格走勢總體平穩(wěn)，70個大中城市中一線城市房價環(huán)比下降，二、三線城市房價環(huán)比略有上漲。

據(jù)初步測算，11月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比分別下降0.1%和0.2%。二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比分別上漲0.5%和0.3%，漲幅比10月份分別擴大0.2和0.1個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比分別上漲0.4%和0.3%，漲幅均比上月擴大0.1個百分點。

在房貸的新增投放區(qū)域上，三、四線城市房貸增速明顯快于一、二線城市。以中國銀行為例，該行上半年新發(fā)放房貸總體呈現(xiàn)一線城市控、二線城市穩(wěn)、三、四線城市適度支持的趨勢，比如在16個熱點城市的個人住房貸款的增幅低于全行的個人住房貸款增幅。

限制房地產(chǎn)信貸投放

近年來，銀監(jiān)會等監(jiān)管機構(gòu)對于銀行房地產(chǎn)信貸投放監(jiān)管愈發(fā)嚴格。今年4月份，銀監(jiān)會發(fā)布《中國銀監(jiān)會關(guān)于銀行業(yè)風險防控工作的指導意見》，重點指出要堅持分類調(diào)控、因城施策，防范房地產(chǎn)領(lǐng)域風險。要求分類實施房地產(chǎn)信貸調(diào)控，強化房地產(chǎn)風險管控，加強房地產(chǎn)押品管理。

日前，中國銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于規(guī)范銀信類業(yè)務的通知》，明確商業(yè)銀行和信托公司開展銀信類業(yè)務，應貫徹落實國家宏觀調(diào)控政策，遵守相關(guān)法律法規(guī)，不得將信托資金違規(guī)投向房地產(chǎn)、地方政府融資平臺、股票市場、產(chǎn)能過剩等限制或禁止領(lǐng)域。

《中國銀行家調(diào)查報告2017》顯示，2017年，銀行信貸重點投放行業(yè)前五位：城市基礎設施行業(yè)、醫(yī)藥業(yè)、公路鐵路運輸業(yè)、信息技術(shù)服務業(yè)、旅游業(yè)；重點限制行業(yè)：冶金業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、造紙業(yè)、船舶制造業(yè)、石油化工業(yè)。

在房地產(chǎn)業(yè)信貸支持的比例上，2016年選擇此項的銀行家占比為17.8%，2017年這一數(shù)字降至11.3%，報告認為，這表明商業(yè)銀行正在根據(jù)宏觀經(jīng)濟形式以及政策環(huán)境變化主動調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，在自身風險偏好框架內(nèi)尋求風險收益的最大化。

同時，對比近三年的調(diào)查結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，2017年選擇限制房地產(chǎn)業(yè)信貸的銀行家比例較過去兩年有所提升，占比達到了48.7%，在全行業(yè)中排名第二。

半年報顯示，工行個人住房貸款增加3746.90億元，增長11.6%；農(nóng)行個人住房貸款增長11.6%，這一增速同比回落了21.2個百分點；中行上半年個人住房貸款的增幅是9.28%，同比下降7.7個百分點；作為傳統(tǒng)的按揭貸款大行，建行個人住房貸款39261.90億元，較上年年末增加3405.43億元，增幅為9.50%，增速較上年同期放緩。

截至上半年年末，中信銀行個人房貸余額4825億元，增長占全部個人貸款增量的比重比2016年減少16.6個百分點；浦發(fā)銀行個人房貸余額5096億元，占全部個人貸款的比重比去年年末降低3.62個百分點；招商銀行個人住房貸款余額7999億元，較上年年末增長11.05%，增速放緩。

不過，銀行家對于房地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量較為樂觀，僅有14.2%的銀行家認為房地產(chǎn)不良貸款率將上升，而去年有33.0%的銀行家選擇了此項，2015年則有36%的銀行家選擇了此項。在銀行家最為擔心的信用風險排名中，僅有6.6%的銀行家選擇了個人住房按揭貸款。

中國銀監(jiān)會審慎規(guī)制局副局長劉志清近日表示，房地產(chǎn)對銀行業(yè)的直接風險總體是可控的。因為房地產(chǎn)貸款占銀行各項貸款的比重不足四分之一，遠低于主要發(fā)達國家，而且我國實施嚴格的貸款首付比管理，但房地產(chǎn)通過經(jīng)濟和地方財政對銀行的間接影響不可低估。

嚴控過熱城市商用房貸款

對于2018年房地產(chǎn)貸款的走向，報告認為，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸可能持謹慎態(tài)度，實施差別化的信貸政策。

調(diào)查顯示，57.5%的銀行家認為，針對房地產(chǎn)市場過熱的城市，開發(fā)貸應投向以保障性和普通商住房為主，嚴控商用房貸款；38.6%的銀行家認為針對房地產(chǎn)市場過冷的城市，應該設計創(chuàng)新靈活的個人住房貸款和還款方式，鼓勵居民買房。

可見，銀行對于不同城市的房企和有購房需求的居民將采取差異化的政策，但是在當前階段，相比于房市過冷的城市的去庫存，銀行家更為重視控制熱點城市新增住房開發(fā)貸款。

53.3%的銀行家認為應該建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的甄選機制，差異化設置不同城市的客戶準入政策。

值得一提的是，東部地區(qū)有61.9%的銀行家特別關(guān)注房地產(chǎn)市場過熱帶來的風險，這主要是因為，我國房地產(chǎn)市場過熱的城市相對集中在東部沿海的一二線城市，房地產(chǎn)市場在今年政策監(jiān)管下，東部地區(qū)對房地產(chǎn)市場過熱城市的用房貸款更加重視。（來源：證券日報）