商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)
在目前的商品房銷售中，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)成為開(kāi)發(fā)商套住購(gòu)房者的一種手段，使許多購(gòu)房者欲罷不能。既然暫時(shí)不能取消商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，那么就把商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定得清楚明白，使開(kāi)發(fā)商無(wú)法把它作為欺詐的工具。
第一條鑒于買(mǎi)受人在簽訂本合同時(shí)對(duì)房屋的具體情況尚無(wú)明確知情，為充分保護(hù)雙方的合法權(quán)益，雙方根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等法律的有關(guān)規(guī)定，本著平等、自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則，就買(mǎi)受人支付____元定金一事達(dá)成協(xié)議如下。
【解讀】《合同法》第115條規(guī)定：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！倍ń饘儆诮疱X(qián)擔(dān)保的一種形式。定金分為成約定金、立約定金、證約定金、違約定金、解約定金。本協(xié)議的定金對(duì)本合同而言是成約定金，對(duì)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是立約定金。定金與預(yù)付款、保證金、押金、訂金的區(qū)別是適用定金法則，即給付定金的一方違約無(wú)權(quán)要求返還定金，收受定金的一方違約雙倍返還定金。
第二條銷售許可：根據(jù)建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定，買(mǎi)受人進(jìn)行房屋預(yù)售應(yīng)當(dāng)具備并且已經(jīng)具備如下條件：
1.交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)，號(hào)碼為_(kāi)_______
2.出賣(mài)人已經(jīng)辦理并持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，號(hào)碼分別為_(kāi)_______；
3.經(jīng)過(guò)房屋銷售許可機(jī)構(gòu)____的批準(zhǔn)，取得房屋預(yù)售（銷售）許可證，號(hào)碼為_(kāi)_______。
【解讀】上述幾個(gè)證書(shū)的順序是開(kāi)發(fā)商交付全部土地出讓金后取得土地使用權(quán)證書(shū)，持有建設(shè)規(guī)劃許可證，有監(jiān)管銀行出具的項(xiàng)目投資達(dá)到25%的證明，同時(shí)具有商品房開(kāi)發(fā)計(jì)劃、預(yù)測(cè)報(bào)告、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等附件才能到政府相關(guān)部門(mén)取得商品房預(yù)售許可證。
第三條廣告承諾：
1.買(mǎi)受人根據(jù)出賣(mài)人于____年____月____日刊登在____報(bào)第____版的廣告，參考出賣(mài)人提供的廣告（包括文字、圖片、音像資料、電子出版物、網(wǎng)絡(luò)），與出賣(mài)人就購(gòu)買(mǎi)商品房一事進(jìn)行協(xié)商。
2.出賣(mài)人承諾商品房及周邊環(huán)境符合廣告所描述之內(nèi)容，雙方就可預(yù)見(jiàn)的內(nèi)容進(jìn)行約定，如雙方在涉及房屋質(zhì)量、裝修、周邊環(huán)境等細(xì)節(jié)上沒(méi)有做出說(shuō)明時(shí)，則出賣(mài)人提供或發(fā)布的廣告及宣傳品可作為合同的組成部分，出賣(mài)人承諾提供房屋符合廣告宣傳品中文字及圖案的描述。
3.廣告平面圖中所列面積如無(wú)特別說(shuō)明均為套內(nèi)使用面積，廣告中關(guān)于綠化園林的面積應(yīng)當(dāng)與房屋具有相同的比例。如實(shí)際情況與廣告數(shù)量誤差超過(guò)3％，如果此等誤差顯然不利于買(mǎi)受人，則買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。
【解讀】套內(nèi)使用面積是指各功能使用空間（如臥室、起居室等）墻體內(nèi)表面所圍合的水平投影面積之和。廣告本為要約邀請(qǐng)，要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。但是商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的視為要約。要約是向特定人發(fā)出的協(xié)議內(nèi)容具體明確并希望受要約人承諾，一旦受要約人承諾合同即成立的意思表示。簡(jiǎn)言之，要約邀請(qǐng)沒(méi)有法律約束力，但違背要約則要承擔(dān)法律責(zé)任。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的應(yīng)當(dāng)視為要約?！币虼藦V告中對(duì)房屋的明確描述和允諾即使沒(méi)有寫(xiě)入合同亦視為要約。
第四條合同標(biāo)的：本房屋位于____市____區(qū)（縣）____路____號(hào)____樓____層____室，目前處于正在施工（或已經(jīng)完工）的狀態(tài)，施工進(jìn)度情況參照由出賣(mài)人提供的照片；房屋所在樓房共有________單元層，買(mǎi)受人所購(gòu)房屋以自然習(xí)慣計(jì)數(shù)處于________單元________層，朝向?yàn)開(kāi)___。
【解讀】此條款是對(duì)房屋修建狀態(tài)的介紹，由于買(mǎi)受人不知道房屋的具體建設(shè)進(jìn)度，因此出賣(mài)人有義務(wù)向買(mǎi)受人介紹房屋狀況。
第五條購(gòu)買(mǎi)過(guò)程：出賣(mài)人確認(rèn)買(mǎi)受人希望購(gòu)買(mǎi)的第____樓____戶已經(jīng)與其他買(mǎi)受人簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，致使買(mǎi)受人重新選擇了目前本合同所約定的房屋。如果買(mǎi)受人發(fā)現(xiàn)原選住宅的認(rèn)購(gòu)合同晚于本認(rèn)購(gòu)合同簽訂的日期，則視為受到出賣(mài)人的歧視與欺詐，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人承擔(dān)的違約賠償責(zé)任為每平方米支付1000元違約金，或總額不低于10萬(wàn)元的補(bǔ)償款。
【解讀】誠(chéng)實(shí)信用原則是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的帝王條款，出賣(mài)人應(yīng)該平等地對(duì)待每一個(gè)消費(fèi)者。因此出賣(mài)人提供虛假信息致使買(mǎi)受人重新選擇是違背商業(yè)信用的行為，應(yīng)該視為商業(yè)欺詐。
第六條房屋面積：房屋總建筑面積為_(kāi)_____平方米，其中套內(nèi)建筑面積為_(kāi)_____平方米，陽(yáng)臺(tái)建筑面積為_(kāi)_____平方米，室內(nèi)墻體面積為_(kāi)_____平方米，分?jǐn)偟墓灿妹娣e為_(kāi)_____平方米。
【解讀】房屋建筑面積是套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓妹娣e之和。套內(nèi)建筑面積為套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)面積三者之和。分?jǐn)偟墓妹娣e是指與商品房在同一幢樓內(nèi)且為本樓提供公共服務(wù)的建筑面積。
公用面積分?jǐn)偟脑瓌t是僅存在于本樓內(nèi)部并與本樓建筑結(jié)構(gòu)存有連接的部分并且僅向本樓居住者提供非營(yíng)利性服務(wù)，不符合此條件的建筑不得計(jì)入公攤面積。
第七條房屋價(jià)格與交付：
1.基本價(jià)格。買(mǎi)受人所購(gòu)房屋價(jià)格為人民幣_(tái)_____元（大寫(xiě)：______元）；按套內(nèi)使用面積計(jì)算為每平方米______元，按建筑面積計(jì)算為每平方米____元。
2.價(jià)格穩(wěn)定。出賣(mài)人承諾在認(rèn)購(gòu)合同簽訂后半年內(nèi)相同戶型的價(jià)格不得降低，同時(shí)亦不得將同幢的其他房屋以明顯優(yōu)于買(mǎi)受人的價(jià)格出售給其他買(mǎi)受人（差額應(yīng)在合理范圍內(nèi)），否則將認(rèn)為是對(duì)買(mǎi)受人的歧視或價(jià)格欺詐，出賣(mài)人承諾并承認(rèn)買(mǎi)受人有要求同等優(yōu)待的權(quán)利，以多種價(jià)格中最低的價(jià)格結(jié)算價(jià)款。
3.交付時(shí)間。商品房交付時(shí)間為_(kāi)___年____月____日，廣告所承諾的社區(qū)設(shè)施環(huán)境交付時(shí)間為_(kāi)___年____月____日。
【解讀】房屋的交付是商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的關(guān)鍵條款。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第11條規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)?！币虼艘欢ㄒ⒁夥课莸慕桓稌r(shí)間。房屋的交付時(shí)間必須明確，但對(duì)社區(qū)設(shè)施環(huán)境的交付也不能忽視，實(shí)際案例中有社區(qū)服務(wù)設(shè)施拖了幾年最后改做他用的沉痛教訓(xùn)。即使按《合同法》第61條合理時(shí)間交付，實(shí)踐中合理時(shí)間的解釋又得由開(kāi)發(fā)商提供解釋，麻煩得很。
第八條簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》：
1.協(xié)商時(shí)間。雙方承諾將于____年____月____日就《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，并將于____年____月____日前簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。
2.合同內(nèi)容?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》的具體內(nèi)容包括建設(shè)部示范文本的內(nèi)容、出賣(mài)人提出的附加條款、買(mǎi)受人提出的附加條款、雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)簽訂的其他條款。
3.買(mǎi)受人義務(wù)。如果出賣(mài)人有證據(jù)證明買(mǎi)受人未在本合同約定的時(shí)間內(nèi)到達(dá)銷售現(xiàn)場(chǎng)并就《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，則視為買(mǎi)受人違約。
4.出賣(mài)人義務(wù)。如果買(mǎi)受人有證據(jù)證明買(mǎi)受人或者代理人已經(jīng)在本合同約定的時(shí)間內(nèi)到達(dá)銷售現(xiàn)場(chǎng)，但出賣(mài)人未就《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，則視為出賣(mài)人違約。
5.無(wú)過(guò)錯(cuò)。如果雙方均未同意對(duì)方提出的關(guān)于《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的內(nèi)容，導(dǎo)致《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》最終未能簽訂，或者雙方協(xié)商解除本合同，則雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任。
【解讀】《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的簽約地點(diǎn)、時(shí)間是商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的目的條款。但是最終是否達(dá)成買(mǎi)賣(mài)合同要看雙方的合意。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第115條規(guī)定的定金罰則是在買(mǎi)受人和出賣(mài)人任何一方“拒絕訂立主合同”的情況下適用的。因此如果買(mǎi)賣(mài)雙方都不是拒絕訂立主合同，而是因?yàn)榫蜕唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同的具體條款無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)導(dǎo)致未能簽約的不能視為拒絕訂立主合同。買(mǎi)受人和出賣(mài)人都不承擔(dān)違約責(zé)任。
第九條履約責(zé)任：
1.權(quán)利瑕疵。如出賣(mài)人在本認(rèn)購(gòu)合同簽訂前或者《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂前，將房屋出售或者抵押給其他第三人，則出賣(mài)人除返還雙倍定金外，還應(yīng)當(dāng)賠償買(mǎi)受人的1萬(wàn)元損失。
2.買(mǎi)受人違約。如果發(fā)生買(mǎi)受人違約的行為，買(mǎi)受人己經(jīng)支付的________元定金將歸出賣(mài)人所有。
3.出賣(mài)人違約。如果發(fā)生出賣(mài)人違約行為，出賣(mài)人承諾將在3天內(nèi)將買(mǎi)受人支付的定金雙倍________元以現(xiàn)金形式支付給買(mǎi)受人，否則每延遲1天將支付300元違約金。
4.雙方均未違約。如果雙方未就《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的內(nèi)容達(dá)成最終協(xié)議，則出賣(mài)人承諾將在3天內(nèi)將買(mǎi)受人已經(jīng)支付的定金________元以現(xiàn)金形式支付給買(mǎi)受人，否則每延遲1天將支付500元違約金。
【解讀】如果出賣(mài)人將本協(xié)議約定的房屋出售或者抵押給第三人，就本協(xié)議而言承擔(dān)違約責(zé)任，雙倍返還定金并支付違約金。但是支付雙倍定金和違約金的時(shí)間必須明確否則遙遙無(wú)期。對(duì)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》而言則是違背先合同義務(wù)，承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。締約過(guò)失責(zé)任是因一方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同不能訂立或成立使對(duì)方當(dāng)事人遭受損失應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任。出賣(mài)人違反初步協(xié)議造成買(mǎi)受人的信賴?yán)娴膿p失要承擔(dān)賠償責(zé)任，所以適用定金法則和違約金。
第十條合同生效及其他：本合同一式六份，雙方各執(zhí)三份；雙方簽字蓋章且買(mǎi)受人支付定金后生效；如雙方發(fā)生爭(zhēng)議，由北京市仲裁委員會(huì)仲裁。
【解讀】本規(guī)定說(shuō)明定金合同是實(shí)踐合同，交付定金后合同生效，定金沒(méi)有交付則合同不生效。買(mǎi)受人交付的定金是成約定金。合同的成立和生效是不同的概念。一般情況下合同經(jīng)雙方合意達(dá)成一致簽字，合同成立。合同的生效是成立的合同內(nèi)容不違背國(guó)家法律規(guī)定就對(duì)合同當(dāng)事人產(chǎn)生合同約束力，如果違背國(guó)家法律或者行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同不發(fā)生法律效力，為無(wú)效合同。